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Delmenhorst

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Wie wird der Wert einer Immobilie für Delmenhorst berechnet?

Welche Wertermittlungsmethoden werden verwendet? Wenn Sie eine Immobilie, Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Delmenhorst verkaufen möchten, sollten Sie den Preis kennen, der am Markt erzielbar ist. Dazu werden bei der Bewertung einer Immobilie verschiedene Verfahren angewendet. Aber was genau bestimmt den Wert der Immobilie in Delmenhorst? Die Lage der Immobilie spielt eine große Rolle, aber auch der Erhaltungszustand des Hauses oder der Wohnung ist wertbestimmend. Oft liegen die Vorstellungen vom möglichen Verkaufspreis bei Eigentümern nicht richtig. Hier hilft eine professionelle Immobilienbewertung in Delmenhorst von Immobilien ToHuus. Was ist aber der Marktwert oder auch Verkehrswert einer Immobilie? Im Baugesetzbuch (BauGB) § 194 ist der Verkehrswert genau definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie in Delmenhorst stehen 3 Wertermittlungsverfahren bzw. Bewertungsverfahren zur Auswahl: Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Bei Einfamilienhäusern in Delmenhorst kommt vorwiegend das Sachwertverfahren für die Immobilienbewertung zum Einsatz. Dieses Verfahren wird dann mit dem Vergleichswertverfahren unterstützt.

Worin unterscheiden sich diese Wertermittlungsverfahren bei

Immobilien in Delmenhorst?

Zum Sachwertverfahren steht im Bewertungsgesetz (BewG) § 189 Bewertung im Sachwertverfahren (1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert nach § 190 zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. (2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179. (3) Der Bodenwert und der Gebäudesachwert (§ 190) ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 zu multiplizieren. Für die Bewertung einer Immobilie in Delmenhorst wird beim Sachwertverfahren mittels der Normalherstellungskosten (Normwerte aus dem Jahr 2010) und dem aktuellen Baupreisindex der Wert ermittelt, mit dem das Gebäude zu dem heutigen Preisen erbaut werden würde. Mittels der einer linearen Alterswertminderung wird der Immobilienwert dann bestimmt. Da es große regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisen gibt, wird der vorläufige Sachwert mit einem Sachwertfaktor, der meist von den regionalen Gutsachterausschüssen vorgeben wird, multipliziert. Den Sachwert für die Immobilienbewertung legt für Delmenhorst der Gutsachterausschuss in Oldenburg fest. Zum Vergeichswertverfahren steht im Bewertungsgesetz (BewG) § 183 Bewertung im Vergleichswertverfahren (1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutsachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise. (2) Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutsachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 gesondert zu berücksichtigen. (3) Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nach den Absätzen 1 und 2 nicht berücksichtigt. Für die Wertermittlung einer Immobilie in Delmenhorst mittels des Vergleichswertverfahrens ist es notwendig, die Kaufpreise der Vergangenheit von vergleichbaren Immobilien in Delmenhorst heranzuziehen. Die regionalen Gutsachterausschüsse sammeln die Kaufpreise der Immobilien, in diesem Fall für Delmenhorst, für ein gesamtes Jahr. Anhand des Grundstückmarktberichtes können dann von den verschiedenen Regionen die Vergleichsfaktoren ermittelt werden.

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